相遇萊特堡

看房人氣

「一般來說，看房多少次才會拿到出價呢？」我問。

「房子大小、新舊、地點不同，看房人氣就不會一樣。」

「你最近賣掉的房子，有多少人來看才賣掉呢？」

「那棟房子有50多人看過才拿到出價，不過那房子比較新，地點也不是郊區。」

「啊？我目前才被看16次！」天啊，還要等多久才有50次showing！

「別慌，妳的房子有歷史背景，又是這個小鎮創史人蓋的，算古蹟階級，很有特色，不是一般想買新房子的人敢買的，價位也不是許多人買這區房子買得起的，看房人數自然少很多。」

「現在還是賣方市場嗎？平均上市多久才有人出價呢？」

「現在還是賣方市場，因為上市房子存貨比想買房子的人少，但是妳這區同樣價位的房子，平均賣出的日數增加至58天，買賣房子真的靠緣分。」

我心裡涼了半截，這段時間，我上網找到前夫去年賣他那棟房子的資訊，居然11天就賣掉了，而且賺了20萬美金！當然啦，他的房子是新屋，而且交通便利，就在地鐵站旁邊。

總算有人出價

上市三個月後，一月底，同一家人來看三次，總算拿到第一份合約offer。

先別高興，買方要求再降9.7%，並且要我負擔6%過戶費，這其實不是多好的出價。

「另一個仲介說他的客戶也要出價，我可以催他一下，讓他知道已經有人出價了，反正我們有五天期限可以考慮。」

等待期間，我把從前過戶文件以及這次買房的過戶費拿出來算了一下，20年前買這棟老宅時，也許凱是當年的過戶律師，過戶費只有1.5%；但是我今年買的這棟，房價差不多，過戶費也只有3.5%，一萬五左右，這還包括預收的房屋險和房屋税，要求我負擔6%不是很怪嗎？

「沒錯，我也有同樣疑問，我查了一下，買方給銀行的定金是5%，他們最多能要求5%，另一個仲介客戶大概沒興趣出價了，妳覺得呢？」

該如何回價

我不想降那麼多，可是也不想把好不容易拿到的出價嚇跑。

「我的底線是降5%，幫忙付到一萬美金，大約2%過戶費，你覺得呢？等於是在雙方中間點會合，應該算合理的回價吧？」

「買方過戶費通常高於一萬，直接寫一萬比較簡單，等於把賣價降低，買方借的錢會比較低，有助通過貸款；但是我們不用急著馬上回價，等第四天再回。」

結果，買方居然馬上同意！

簽約之後 contingency

貸款銀行接下來會需要房屋估價、檢查房屋狀況、井水品質、廢水處理、鐳含量測試，最後等貸款通過，這些都算『不測風雲』contingency，有問題都會讓這筆交易落空。

檢查房屋狀況是下一個買方可以有理由再砍價的時候，果然，檢查報告列了長長一串超過一百項的問題，買方選了10項他們覺得重要，希望我修好的項目，或者再降七千五。

十項裡面八項跟水管有關。

「我先跟我認識的水管工聯絡，看全部修好要多少錢再來還價。」

結果水管工預估九百，頂多一千。

「另外兩項一個是把四個電表合併，我覺得這屬於房屋升級，跟房屋狀況無關，我不想處理；另一個有關閣樓結構問題，你懂這方面嗎？」

「我同意不處理電表，閣樓其實不是什麼大問題，在每個尖頂處釘一個橫板就好，我們可以回價一千五，讓買方自己修。」

延後過戶

買方同意我的回價後，其它檢查報告出來都沒問題，房屋估價也超出買價，在等貸款通過期間，買方突然說，因為在西非洲一個小國大使館工作，最快六月回美國，銀行有過戶90天內必須住進去的規定，希望可以同意延到四月過戶！

總共算是延後20天，今年冬天特別冷，我得多付這20天的電費、暖氣費、房屋險以及房屋税！

然後，一個恐怖的情況突然浮現腦海，這是詐騙嗎？買方其實這段時間都不在美國，看房全是他的朋友和仲介用視訊看的，有人這樣就買房子的嗎？

「應該不用擔心，買方仲介幫買方買過不只一次房子了。」

我算是賣到不錯的價錢嗎？

還好最後總算各自電子簽約定案，整個過程我都沒看到買方，跟從前面對面寒暄交屋過戶，當天拿到支票，完全不同。

那麼，我算是賣到不錯的價錢嗎？很難講，我只是覺得我的仲介有些細節沒有跟我解釋地夠清楚，為什麼呢？

因為過戶前兩天，過戶費數字出來，買方過戶費大約總共一萬，這其中包括23天預付貸款利息、16個月預付的房屋險以及8個月預付的房屋税。

為什麼預收這麼多房屋險跟房屋税？這樣不等於我幫忙出那些房屋險和房屋税嗎？

「我也不清楚，每家銀行規定不同。」

如果沒預付這麼多，我其實不需要幫忙出到一萬過戶費，五千元就很合理了，感覺是買方故意要銀行增加過戶費，把一萬元用光。

再者，如果完全不出過戶費，直接把賣價降低一萬，我最後拿到的餘款會多出兩千美金，因為所有我這邊賣方要付的仲介佣金、權狀税、交易稅都是以賣價來算比例。

要反悔嗎？太累了，房市最近也因為關稅問題非常動盪，我不知道要再等多久，才有下一個有緣人。

結論是什麼呢？仲介做的真的主要是把房子上市，專業攝影師的照片我並不滿意；再者，需要室內設計師給意見嗎？這些意見可有可無，盡量把房子整理乾淨，回收不想留的東西，即使先搬空都無所謂，這個買方就是在我搬家清空後出價的；還有，仲介建議我送一年六百美金的房屋保固險Home Warranty，說是可以讓買方比較安心，結果呢？買方仍舊找房屋檢查，要求再降價。

兩個不同仲介的佣金差2%，下次要賣房子我覺得我會跟仲介問：既然他會分一半2.5%給買方仲介，那麼我可不可以只給買方仲介1.5%，讓買方出另外1%，因為不管給買方多少優惠：留傢俱、留20吋投影機和螢幕、留70年代New York Times介紹我家的錶框報紙、許多其它跟房子有關的錶框畫像、同意延後過戶…不管怎樣，買方一定還會再砍價。

整個過程，等於從上市到賣掉，將近六個月，跟仲介當初估計的兩個月，相距甚遠，光等買方貸款通過就需要兩個月，更何況以仲介自己說的20多年的經驗，怎麼不可能知道偏遠地點以及170年的房子一定需要比一般房子更長的時間來賣，提早四個月上市，才是洽當的時間點。

最後，還是得安撫自己：快點給自己心安最重要，其它都可以捨去。

研伸閱讀

來看一下2013年賣租屋的文章吧！

在美國賣房子

https://shoshay.pixnet.net/blog/post/42638317